物業普法小課堂（一）丨房屋存在質量問題，是否可以拒交物業費？

2018年，房屋驗收后不久王某便搬進新房，可開心沒幾天，卻發現房屋出現滲漏水、發霉等現象，導致裝修受損，故其訴至法院要求物業公司進行房屋維修、賠償損失，并要求免除物業費。

法院經審理認為，王某所住房屋尚在保修期內，其所述問題系開發商的責任，最終法院判決駁回王某的訴訟請求。

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從物業管理范圍層面看，根據《北京市物業管理條例》第2條及相關規定，物業管理范圍主要是指物業管理公司依照合同約定為業主提供的物業公共部位、公共設施設備的使用管理和維護、公共綠化的維護、公共區域的秩序維護、環境衛生、安全防范、交通消防等綜合項目。物業公司的管理服務體現的是“公共服務”，對于房屋內部出現的問題，則不在物業服務的范圍內，因此在不屬于物業公司的管理范圍內主張物業公司承擔違約損害賠償責任的抗辯理由顯然是不成立的。

從法律關系層面看，物業管理在法律性質上屬于物業服務合同法律關系，而房屋漏水、發霉等房屋質量問題屬于商品房買賣合同法律關系中的瑕疵給付問題，二者并不屬于同一法律關系。又因合同具有相對性原則，基于一個事實和理由的法律關系不能轉嫁到不同的法律關系層面上，業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量問題負責，因此不能以物業費來抵消房屋質量問題造成的損失。

綜上所述，對于房屋質量問題應當具體問題具體分析，質保期內，開發商應對房屋質量承擔瑕疵擔保責任；質保期外，非房屋主體結構質量或嚴重影響正常居住使用的質量問題，應由業主自行承擔維修責任，也可由物業服務企業有償對業主提供維修服務。案件中王某提出房屋質保期內存在滲漏水等質量問題造成裝修損失，可以另行向責任人主張損害賠償，但不能以此為由對抗其繳納物業服務費義務。在遇到業主反映此類問題時，物業公司可告知業主正確的解決途徑或協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失。