后疫情時期發展開發區樓宇經濟的戰略價值

一、樓宇經濟基本認識及發展趨勢分析

樓宇經濟是經濟學界提出的一種復合概念，樓宇經濟的發展依賴于城市經濟和現代服務業發展水平，是產業結構發展到一定層次后、追求結構優化和空間利用效率提升的經濟形態。我國樓宇經濟的提出始于20世紀90年代，最早出現于上海、北京、深圳等一線發達城市，隨后天津、寧波、大連等一些沿海經濟發達城市也相繼出現樓宇經濟概念，并逐步被其他一些城市所引用。發展至今，樓宇經濟已成為我國城市經濟的重要發展方向，是推動城市可持續發展的新經濟增長點與重要支撐。

1.樓宇經濟概念

目前學術界針對樓宇經濟概念并沒有統一的說法，專家學者們多從不同角度給予不同的定義，但基本都包括現代服務業、樓宇載體、招商引資、稅源、集聚效應等幾個關鍵要素。有的學者認為樓宇經濟是一種全新的經濟概念，是一種都市特色經濟，是以城市經濟為基礎，以商務辦公及生產服務等性質的商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以出租出售或開發經營為目標，通過樓宇內集聚的密度高、附加值高的生產經營活動而形成的現代經濟形態[1]。也有學者認為，在我國城市經濟發展的過程中，凡是利用新樓盤或閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，引進現代服務企業和都市型工業，從而培植新稅源和新經濟增長點，促進城市經濟發展的經濟活動均可統稱為樓宇經濟。

綜合來看，本研究認為樓宇經濟是以商務樓宇、辦公樓宇等建筑空間為主要載體，通過有針對性的開發、包裝、營銷、租售樓宇進行招商引資，引入以現代服務業為主的企業入駐，從而收取租金、物業售價、引進稅源，增加就業并帶動區域經濟發展的一種城市經濟、服務經濟形態。

2.樓宇經濟發展特點

高集約性。樓宇經濟通過把平面土地和空間概念有機聯系，利用較小的土地面積，提供了數倍的發展空間載體，使土地要素得到最大程度的集約利用。尤其隨著大城市中心城區土地資源稀缺與地價的日益上漲，樓宇經濟的發展大大提高了土地使用率和產出率，確保了城市經濟社會的可持續發展。

高集聚性。樓宇經濟依托其高標準空間載體、高品質管理服務以及相關的樓宇配套政策，吸引大量人才流、信息流、技術流、資金流等高端服務要素和資源在樓宇高度聚集，形成很強的產業要素集聚效應，因此樓宇經濟又被稱為“立起來的開發區”。

高效益性。樓宇經濟承載的業態主要以現代服務業為主，由于其所處區域往往區位交通優勢突出、地價較為昂貴，選擇進駐企業多為占地面積少、科技含量高、單位產出多的高效益型企業。樓宇經濟單位空間的經濟效益遠超一般城市功能空間產出的經濟效益，已成為城市財富的重要聚集地。

強輻射性。樓宇經濟吸引了大量高品質高利潤企業進駐，既是培植區域新稅源、打造區域新經濟增長點的重要載體，同時樓宇及樓宇群的發展也帶來了大量的服務消費需求，大大帶動了周邊區域會展、金融、旅游、餐飲娛樂、文化休閑等關聯產業的發展，有助于推動區域商業商務氛圍的提升及城市服務功能的完善。

3.樓宇經濟發展趨勢

經過多年的發展，我國樓宇經濟已逐步從以往的比硬件、比地段、比租金向比軟件、比環境、比服務轉變，從注重生產向注重生產、生活、生態轉變，從注重經濟效益向注重經濟、社會、人文、生態等多重效益轉變，發展呈現出以下態勢：

載體從“獨立”向“融合”轉變。隨著城市有機更新、產業不斷優化升級，樓宇經濟從以往獨棟式、零散式發展逐漸向商圈、特色街區、產業園區、特色小鎮等區域集聚，并逐步與商圈、特色街區、產業園區、特色小鎮等實現功能的融合，形成不同形式的特色樓宇經濟載體。

功能從“智能”向“智慧”轉變。隨著信息技術的不斷成熟和廣泛應用，商務樓宇在硬件設施及服務方面不斷智能化升級。近年來在物聯網、云計算等新興技術推動下，智慧樓宇、智慧辦公逐漸成為新一代商務樓宇價值標桿，特別是疫情期間，通過搭配智慧平臺展現出的智能體溫檢測、空氣實時監控、人員智能定位等可視化無接觸服務備受矚目，智慧服務對樓宇的價值影響已然顯現。最近中央提出的“新基建”，未來5G、人工智能、工業互聯網等“新型基礎設施建設”將持續推動智慧樓宇創新發展。

空間從“獨用”向“共享”轉變。當前商務樓宇更注重對員工共享空間的打造，預留公共空間促進樓宇間、樓層間員工的交流交往。同時，在樓宇總體布局上摒棄了商業與商務“分割式”獨立分布格局，而將餐飲娛樂、健身休閑、書吧等服務設施與商務辦公功能融為一體，提升商務樓宇綜合功能。

產業從“散棲”向“群居”轉變。樓宇集聚業態從一家一戶企業“散棲式”逐漸向以某一產業為主導、并帶動關聯配套企業集聚的“群居式”聯動發展轉變，從而形成特色樓宇、特色街區、特色園區以及特色小鎮等不同形式的產業集聚區。

管理從“一般物業管理”向“管家式服務”轉變。當前商務樓宇品質與軟性服務密切相關，樓宇運營主體越來越注重企業服務，從一般物業管理向更加關注細節、關注個性需求、關注用戶體驗的“管家式服務”轉變，樓宇服務向精細化、個性化方向邁進。

模式從“固定辦公”向“分時辦公”轉變。“互聯網+”一定程度上推動了當前樓宇經濟商務辦公模式的變革。為滿足不斷趨于碎片化、個性化、人性化的用戶需求，樓宇物業逐漸從原來的分割出租、整體轉讓、整層出租向“聯合辦公”、“柔性辦公”轉變。

效益從注重經濟效益向經濟社會人文生態效益并舉轉變。地方政府對樓宇經濟的發展訴求從最初的追求稅收億元樓宇、稅收千萬元樓宇、稅收“貢獻率”等經濟指標逐漸向追求樓宇經濟對區域經濟的拉動、對城市品質的提升、對城市功能的完善、對就業增長的促進、對城市文化的傳承、對城市生態的引領等綜合效益轉變。

二、推動開發區樓宇經濟品質提升的戰略價值

樓宇經濟作為現代服務業發展的重要載體與平臺，一直是首都城市經濟的重要組成部分與產業形態。2018年，北京市服務業發展迅猛，增加值占地區生產總值比重達到81%，對全市經濟增長貢獻率高達88%，大大促進了商務樓宇市場的繁榮，尤其是以金融保險、IT和互聯網、專業服務等為代表的現代服務業帶動了北京寫字樓市場60%以上的成交量。當前，首都明確了“四個中心”戰略定位，以商務樓宇為載體的服務經濟將繼續成為北京市發展的重中之重。

作為北京建設全國科技創新中心主平臺，開發區將高起點推動亦莊新城建設，推動區域向規劃為225平方公里的新城邁進，按照“統一領導、統一規劃、統一開發、共建共享”的要求，打造升級版開發區，輻射帶動北京南部和東部地區發展，全面融入全市和京津冀協同發展大勢，更好地服務支撐北京“四個中心”建設。加快提升商務樓宇品質、大力發展樓宇經濟具有重要的戰略價值，主要體現在以下幾個方面：

一是加快全區服務經濟發展，推動產業結構優化，促進首都高精尖結構構建的重要手段。“十三五”時期，開發區服務經濟取得了較快發展，但與全市和朝陽、海淀等其他城市功能拓展區相比，服務業規?？偭咳韵鄬^小，占經濟的比重依然偏低。2018年，開發區服務業增加值占比僅為33.7%，遠低于北京其他各城區（圖1）。

圖1 2018年北京市中心城區及開發區第三產業增加值、占GDP比重情況

二是推動非首都功能紓解，實現空間騰退高效利用，培育區域新增長點的重要途徑。《亦莊新城規劃（2017年-2035年）》明確了要建設世界一流的產業綜合新城的目標，規劃了約225平方公里的范圍，亦莊新城定位為具有全球影響力的創新型產業集群和科技服務中心、首都東南部區域創新發展協同區、戰略性新興產業基地及制造業轉型升級示范區、宜居宜業綠色新城。通過新產業業態的引入和培育，推動城市更新，騰退空間高效利用，實現區域搬遷改造投入產出平衡。大力發展樓宇經濟，尤其在目前北京東、西、北五環路和南四環路以內禁止新建寫字樓項目情況下^[2]，著力推動紓解騰退空間高標準規劃、高品質建設或改造，積極引入高端服務業業態，是加快全區服務功能高端轉型，培育區域新的經濟增長點的重要途徑。

三是推動鄉鎮轉型發展，整體提升區域城市品質，改善城市形態重要舉措。高品質、獨具風格的商務樓宇建設及其周邊完善的服務環境配套是提升城市品質、彰顯城市魅力的重要途徑。開發區區目前還尚未完全實現城鎮化進程，馬駒橋、長子營、采育、青云店等鄉鎮村還存在著大量的集體產權辦公型樓宇，且多數樓宇建設年代較為久遠，建設品質普遍偏低，單位產出效益較低。大力發展樓宇經濟，鼓勵鄉鎮村等產權單位加快低端樓宇改造、規劃建設高品質商務樓宇，依托高品質物業吸引高端產業入駐，實現樓宇從形態到內涵的升級，對于推動鄉鎮發展、提升開發區城市形象與品質，推動區域城市化進程具有積極的促進作用。

四是加快網絡化的協同治理，推動多元化的主體參與，實現服務和智慧雙輪驅動的重要模式。未來樓宇經濟的協同治理模式可參見圖2。這一模式既強調通過組織優化，提供集成性公共服務，又注重通過智慧治理，建立樓宇經濟管理系統，并把“服務拉動”與“智慧推動”看成驅動網絡化協同治理的雙輪。其中，服務拉動聚焦協同治理網絡中的政府機構的資源整合和行政驅動；智慧推動聚焦協同治理網絡中的技術支撐體系，通過網絡連接、數據挖掘、信息共享和管理系統建構，為政府與樓宇業主、入住企業、物業公司、社會組織和公眾之間建立互動連接。

圖2 樓宇經濟協同治理模式

三、后疫情時期加快推動樓宇高質量發展

按照“一樓宇一園區”、“一園區一特色”，做好城市樓宇經濟區域整體規劃，結合不同物業業態，要制定商務樓宇物業服務標準，促進樓宇物業服務規范化、優質化；配套規劃建設餐飲商業、高品質商務酒店、公共交通設施、公共應急物質裝備等。更加注重特色產業人才圈的人文關懷，形成產業合力；更加注重發揮每幢樓宇自身優勢和功能定位，搭建產業公共服務平臺，集聚創新創業團隊，全面提速助推經濟發展形成若干增長極。專業化樓宇創造良好的創新環境、產業生態環境必將是特色樓宇經濟發展的強大動力。

[1]《中央商務區發展樓宇經濟研究》，張杰著，首都經濟貿易大學出版社

[2]北京市新增產業的禁止和限制目錄(2014年版)》(京政辦發[2014]43號，城市功能拓展區，東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目(高端產業功能區除外）